投稿日：2025.12.25

賃貸のゴミ屋敷、退去費用は誰がいくら払う？まず知っておきたい基本

賃貸をゴミ屋敷状態にしてしまい、退去が決まったとき、最も怖いのは「一体いくら請求されるのか」という不安です。ネットで調べると数十万円から100万円を超える事例も出てきて、夜も眠れないという方も少なくありません。

結論から言えば、ゴミ屋敷状態でも原状回復費用の全額を借主が負担するわけではありません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年劣化や通常使用による損耗は貸主負担、借主の故意・過失による損耗は借主負担と明確に区分されています。ゴミ屋敷による損耗は「通常使用を超える」と判断されやすいものの、適切な対処をすれば費用は大幅に抑えられるのが実態です。

実際の退去費用は、部屋の広さ・汚損の程度・契約内容で大きく変動しますが、目安としては以下のようになります。

1K・1R（床が見えるレベル）	ハウスクリーニング代+α で5万円〜15万円
1K・1R（床がほぼ見えない）	クロス・床材の部分張替えを含み15万円〜35万円
1LDK以上（悪臭・汚損が進行）	全面リフォーム相当で50万円〜100万円超も

ただし、立会い前に専門業者でゴミ撤去と清掃を済ませておけば、管理会社が提示する原状回復費用を数十万円単位で削減できるケースが多数あります。これは「ゴミがある状態」と「清掃後の汚損」では管理会社の見積もり基準が大きく変わるためです。

逆に、ゴミが山積みのまま立会いを迎えると、管理会社は最悪の状態を前提に見積もりを出します。その場合、本来は借主負担でない経年劣化分まで上乗せされるリスクがあります。

原状回復義務の範囲とゴミ屋敷の関係

原状回復とは「借りたときの状態に戻す」という意味ですが、新品同様にする義務はありません。ガイドラインでは、借主が負担するのは「故意・過失、通常使用を超える使用による損耗」に限定されています。

ゴミ屋敷の場合、以下のような損耗は借主負担になりやすい項目です。

• ゴミの重みで床材が損傷・変色した
• 悪臭が壁紙に染み込み、クリーニングでは落ちない
• カビや害虫が発生し、躯体に影響が出た
• 水回りの詰まりや腐食を放置した結果、配管交換が必要になった

一方で、以下は貸主負担（敷金から差し引けない）項目です。

• 日焼けによる壁紙の変色
• 家具の設置跡程度のフローリングのへこみ
• 通常の使用範囲内での設備の劣化

問題は、ゴミが山積みの状態では「どこまでが通常損耗で、どこからが借主の過失か」を正確に判断できないことです。そのため管理会社は安全マージンを取って高めに見積もる傾向があります。清掃後に現状が見える状態にすることで、適正な負担区分に近づけることが可能です。

退去費用の相場：ゴミ屋敷状態だと実際いくらかかるのか

具体的な費用相場を、汚損レベル別に整理します。ここでいう費用は「原状回復工事の借主負担分」であり、事前の清掃費用は含みません。

軽度（床の一部が見える、悪臭なし）	ハウスクリーニング+部分補修で10万円〜20万円
中度（床がほぼ見えない、軽い悪臭）	クロス・床材の張替え含み20万円〜50万円
重度（悪臭が染み込み、害虫・カビあり）	全面リフォーム相当で50万円〜150万円

敷金が家賃の1〜2ヶ月分（例：家賃6万円なら6〜12万円）の場合、中度以上では敷金を超える請求が来る可能性が高くなります。その場合、差額を退去後に請求されます。

ただし、事前に専門業者で清掃を済ませた場合、原状回復費用が10万円〜30万円削減された実例が多数あります。たとえば、床が見えない1Kで「清掃なし=50万円請求」だったものが、「清掃後=20万円請求」に収まるケースです。清掃費用が10万円かかったとしても、トータルでは20万円の削減になる計算です。

高額請求されるケースとされないケースの境界線

高額請求に至る最大の分岐点は、「貸主が次の入居者を迎えるために必要最小限の工事」を超える損耗があるかどうかです。

高額請求されやすいケース：

• 悪臭が躯体（コンクリート）に染み込み、通常のクリーニングでは除去できない
• カビが壁の内部まで侵食し、ボードごと交換が必要
• 害虫が大量発生し、専門的な駆除と消毒が必要
• 水漏れやゴミの重みで床材が腐食し、下地から補修が必要

請求が抑えられるケース：

• ゴミは多いが、撤去すれば床・壁の損耗は軽微
• 悪臭があっても換気と専門清掃で除去できるレベル
• 汚れはあるが、クロス・床材の表層だけで済む
• カビや害虫の痕跡が少なく、通常クリーニングの範囲

ここで重要なのは、立会い時点での「見た目」が管理会社の判断基準になるということです。ゴミが積まれたままだと、実際の損耗以上に悪い印象を与え、見積もりが膨らむリスクがあります。

退去前の相談で最も多い5つの不安と現実

当社に寄せられる退去前の相談内容を集計すると、多くの方が同じような不安を抱えていることがわかります。ここでは実際の相談ランキング上位5つと、それぞれの現実をお伝えします。

「全額自己負担になるのでは」という恐怖

相談件数：全体の約42%

最も多いのが「ゴミ屋敷にした自分が悪いから、何百万円でも全部払わないといけないのでは」という恐怖です。SNSやネット掲示板で極端な事例を見て、パニックになる方が非常に多いです。

現実としては、前述の通り原状回復ガイドラインがあり、通常損耗分は貸主負担が原則です。さらに、損耗の程度に応じた「負担割合」も定められており、たとえばクロスの汚損でも6年以上住んでいれば借主負担は1円（減価償却で価値がゼロになるため）というケースもあります。

実際に100万円を超える請求が来るのは、重度の汚損が広範囲にわたり、かつ築浅物件で減価償却が進んでいない場合に限られます。多くは適切な事前対処で数十万円以内に収まる範囲です。

「管理会社にバレたらどうなるか」という羞恥心

相談件数：全体の約28%

「ゴミ屋敷の状態を他人に見られたくない」「管理会社に知られたら怒鳴られるのでは」という恥ずかしさや恐怖が、行動を遅らせる最大の原因です。

現実には、管理会社は入居者の生活状況よりも「次の入居者を迎えるための費用と手間」を重視しています。立会い前に清掃を済ませて原状に近い状態にしておけば、管理会社の手間も費用も減るため、むしろ印象は良くなります。

また、専門の清掃業者は守秘義務を厳守し、近隣に配慮した作業を徹底しています。作業車両も目立たないよう配慮し、早朝・深夜対応も可能です。「誰にも知られずに解決したい」という要望にも対応できる体制があります。

「立会い前に何をすればいいかわからない」という混乱

相談件数：全体の約18%

退去が決まったものの、「自分で片付けるべきか」「業者に頼むべきか」「どこまでやれば費用が抑えられるのか」が判断できず、時間だけが過ぎていくパターンです。

現実には、退去通知から立会いまでの期間によって最適な対処法が変わります（詳細は次章）。1ヶ月以上あれば選択肢は多く、2週間を切ると緊急対応が必要になります。

判断基準は明確で、「自力で1週間以内にゴミを撤去し、床・壁が見える状態にできるか」です。できないなら専門業者に依頼する方が結果的に安く済みます。中途半端に自力で進めて時間切れになると、最も費用がかさむ結果になります。

「清掃業者を呼んでも結局高くつくのでは」という疑念

相談件数：全体の約9%

「清掃費用が10万円かかるなら、そのまま管理会社に任せた方が変わらないのでは」という疑問です。

現実には、管理会社指定業者の原状回復工事費用と、事前清掃費用では性質が異なります。管理会社の見積もりは「ゴミがある状態」を前提に、撤去・清掃・補修をすべて含んだ金額です。一方、事前清掃は「ゴミ撤去と表面清掃」のみなので、比較的安価です。

たとえば、1Kで床が見えない状態の場合：

• 清掃なしで立会い → 管理会社見積もり50万円
• 事前清掃（10万円）→ 管理会社見積もり20万円
• 差額：20万円の削減

このように、清掃費用を上回る削減効果が得られるケースが大半です。事前に無料見積もりを取れば、費用対効果が明確になります。

「退去通知をしたらもう手遅れか」という焦り

相談件数：全体の約3%

「もう退去日が決まってしまったから、今さら何をしても無駄」と諦めかけている方もいます。

現実には、立会い前日まで対処の余地はあります。即日・深夜対応が可能な業者もあり、24時間以内にゴミ撤去と簡易清掃を完了させた事例も少なくありません。諦めずに相談することで、数十万円単位の費用削減につながるケースがあります。

ただし、時間的余裕がないほど作業が限定され、費用も割高になる傾向はあります。それでも「何もしない」よりは確実に良い結果が得られます。

退去通知のタイミングで変わる対処ルート

退去費用を抑えるための対処法は、退去通知から立会いまでの残り時間で大きく変わります。ここでは、タイミング別に最適なルートを具体的に示します。

退去1ヶ月以上前に気づいた場合の最適ルート

時間的余裕があるため、最も選択肢が多く、費用を最小限に抑えられるタイミングです。

ステップ1：現状の把握と見積もり取得（1週間以内）

• 部屋の写真を撮影し、専門業者に無料見積もりを依頼
• 複数業者から見積もりを取り、作業内容と費用を比較
• 管理会社への連絡タイミングを業者と相談（先に清掃するか、通知後か）

ステップ2：清掃実施と補修判断（2〜3週間）

• ゴミ撤去と本格清掃を実施
• 清掃後の損耗状況を確認し、自主的に補修すべき箇所を判断
• 軽微な補修（壁の穴埋め、簡易クリーニング）は自分で対処も可能

ステップ3：立会い準備（残り1週間）

• 清掃後の写真を撮影し、記録として保管
• 契約書と原状回復ガイドラインを再確認
• 立会い時に不当な請求があった場合の交渉材料を整理

このルートでは、清掃費用の相場は1Kで5万円〜12万円程度。原状回復費用を20万円〜40万円削減できる可能性があり、トータルで大幅なコスト削減が見込めます。

退去2〜3週間前に慌てて動く場合のルート

時間が限られているため、優先順位を明確にして効率的に動く必要があります。

ステップ1：即日見積もりと最短作業日程の確保（1〜2日）

• 即日対応可能な業者に連絡し、最短の作業日を押さえる
• 見積もり比較は2社程度に絞り、スピード重視で決定

ステップ2：集中清掃とダメージ確認（3〜5日）

• ゴミ撤去と悪臭対策を最優先で実施
• 清掃後、目立つ損耗箇所のみ応急補修
• 完璧を目指さず「立会い時の印象を改善する」ことに集中

ステップ3：立会い対応（残り1週間）

• 清掃済みであることをアピールし、誠意を示す
• 不当な請求には穏やかに根拠を求める姿勢を持つ

このルートでは、清掃費用は緊急対応料金を含み8万円〜18万円程度。時間がない分、やや割高ですが、それでも原状回復費用の削減効果は10万円〜25万円程度見込めます。

退去直前・立会い間近の場合の緊急ルート

立会いまで数日しかない場合でも、最低限の対処で印象を大きく変えられる可能性があります。

即日〜翌日対応の最優先事項

• 床が見える状態にする（ゴミの撤去が最優先）
• 悪臭の原因物（生ゴミ、汚物）を除去し、消臭処理
• 水回りの目立つ汚れを簡易清掃

立会い時の対応

• 「自主的に清掃した」事実を伝え、誠意を示す
• 見積もり内容に疑問があれば、詳細説明を求める権利を行使
• その場で即答せず、後日書面での見積もりを依頼

緊急ルートの清掃費用は1Kで10万円〜20万円と最も割高ですが、「何もしない」場合と比べて10万円〜15万円の削減が期待できます。時間がないほど選択肢は限られますが、諦めずに動くことが重要です。

退去費用を抑えるために今できる具体的な手順

ここからは、実際に費用を抑えるための具体的な行動を、優先順位順に解説します。

自力清掃と専門業者清掃の費用対効果

「自分で片付ければ費用はかからない」と考える方も多いですが、時間と体力、そして最終的な仕上がりを天秤にかけることが重要です。

自力清掃のメリット

• 費用はゴミ袋代・清掃用具代のみ（数千円〜2万円程度）
• 自分のペースで進められる

自力清掃のデメリット

• 想像以上に時間がかかり、退去日に間に合わないリスク
• 悪臭・害虫対策が不十分で、管理会社の評価が変わらない
• 大量のゴミを運び出す手段がない（車がない、ゴミ処分場へ行けない）
• 体力的・精神的負担が大きく、途中で挫折しやすい

専門業者清掃のメリット

• 短時間（数時間〜1日）で完了し、確実に立会いに間に合う
• 悪臭除去・害虫対策を含む本格的な清掃が可能
• 近隣に配慮した搬出・作業で、バレるリスクを最小化
• 清掃後の仕上がりが管理会社の評価を大きく変える

専門業者清掃のデメリット

• 初期費用がかかる（1Kで5万円〜15万円が目安）

判断基準としては、「1週間以内に床と水回りを完全に見える状態にできるか」を自問してください。できない場合、または時間が足りない場合は、専門業者に依頼する方が結果的に安く済みます。

管理会社指定業者に任せる前に知っておくべきこと

「面倒だから管理会社に全部任せる」という選択肢もありますが、これは最も費用が高くなる選択です。

管理会社が指定する原状回復工事業者は、以下の理由で割高になりがちです。

• ゴミ撤去・清掃・補修・リフォームを一括で見積もるため、総額が膨らむ
• 管理会社の中間マージンが上乗せされることがある
• 「ゴミがある状態」を前提に最悪ケースで見積もられる

一方、立会い前に自主的に清掃を済ませておけば、管理会社の見積もりは「補修のみ」に限定されます。ゴミ撤去・清掃費用が削除され、実際の損耗に応じた金額になるため、大幅なコスト削減につながります。

さらに、管理会社の見積もりには「相見積もり」を取る権利があります。立会い後に提示された見積もりに納得できない場合、別の業者に同じ内容で見積もりを依頼し、比較することが可能です。ただし、これには時間と手間がかかるため、事前清掃で見積もり自体を下げる方が現実的です。

原状回復工事の見積もりを下げる交渉の余地

立会い後に管理会社から見積もりが提示された際、すべてを鵜呑みにする必要はありません。以下のポイントを確認し、不当な項目があれば交渉の余地があります。

確認すべき項目

• 経年劣化による損耗が借主負担に含まれていないか
• 契約年数に応じた減価償却が適用されているか
• 通常のクリーニング範囲を超える特殊清掃費用の根拠
• 修繕単位が必要最小限か（壁紙1面だけでよいのに全面張替えなど）

交渉の進め方

• 見積もり内容の詳細説明を書面で求める
• 原状回復ガイドラインに照らし合わせ、疑問点を穏やかに指摘
• 減価償却の適用を確認し、経過年数による負担割合を主張
• 特殊清掃や全面張替えの必要性について、代替案を提案

交渉は感情的にならず、「ガイドラインに基づいた適正な負担を知りたい」というスタンスで臨むことが重要です。多くの管理会社は、根拠を示されると柔軟に対応します。

ただし、交渉には時間とエネルギーがかかります。事前清掃で見積もりを下げておく方が、精神的負担も少なく確実です。

よくある退去費用トラブルと回避策

敷金を超える請求が来たときの対処法

敷金を超える金額を請求された場合、まず見積もりの内訳を詳細に確認してください。請求が適正かどうかは、以下のポイントで判断できます。

適正な請求と判断できるケース

• 損耗箇所と補修内容が具体的に記載されている
• 減価償却が適用され、経過年数に応じた負担割合が明示されている
• 原状回復ガイドラインに沿った負担区分になっている

不当な請求の可能性があるケース

• 内訳が不明瞭で「一式」などの曖昧な表記が多い
• 経年劣化による損耗が借主負担に含まれている
• 必要以上の範囲を修繕対象にしている（部分補修で済むのに全面張替えなど）
• 特約条項を根拠にしているが、その特約が不当に借主に不利な内容

不当と感じた場合は、以下の手順で対処します。

1. 管理会社に書面で詳細説明を求める
2. 国民生活センターや自治体の消費生活センターに相談
3. 原状回復トラブル専門の弁護士や行政書士に相談（初回相談無料の窓口も多い）
4. 少額訴訟や裁判外紛争解決手続き（ADR）の利用を検討

多くの場合、専門家の介入や正式な異議申し立てで、請求額が減額される実例があります。泣き寝入りせず、適切な手段を取ることが重要です。

契約書の特約条項で不利にならないために

賃貸契約書には「特約」として、原状回復に関する独自の取り決めが記載されていることがあります。たとえば「退去時のクリーニング費用は借主負担」「畳・襖の張替え費用は借主負担」といった内容です。

ただし、特約がすべて有効とは限りません。国土交通省のガイドラインでは、特約が有効となる条件を以下のように定めています。

• 特約の内容が明確に記載され、借主が十分に理解している
• 借主が特約内容に納得して合意している
• 特約が客観的・合理的な理由に基づいている

特に、以下のような特約は無効と判断される可能性があります。

• 通常損耗や経年劣化の補修費用を一律で借主負担とする特約
• 原状回復費用の上限が定められていない包括的な特約
• 契約時に説明がなく、借主が認識していなかった特約

契約書を確認し、疑問がある特約については契約時の重要事項説明書や覚書も併せて確認してください。不明な点があれば、立会い前に管理会社に問い合わせ、書面での回答を求めることをおすすめします。

まとめ：退去費用の不安は早めの相談で9割解消できる

賃貸をゴミ屋敷状態にしてしまったとき、最も恐れるのは「いくら請求されるかわからない」という不透明さです。しかし、原状回復の仕組みを正しく理解し、適切なタイミングで行動すれば、費用は予測可能な範囲に収まり、大幅に削減できることがわかります。

重要なポイントをまとめます。

• ゴミ屋敷でも全額借主負担ではなく、通常損耗は貸主負担が原則
• 立会い前の清掃で、原状回復費用を10万円〜30万円削減できる実例が多数
• 退去通知から立会いまでの期間で最適な対処法が変わる
• 専門業者に依頼する方が、自力清掃より結果的に安く済むケースが大半
• 管理会社の見積もりには交渉の余地があり、不当な請求は減額できる

逆に、何もせずに立会いを迎えると、管理会社は最悪のケースを想定して見積もりを出します。その結果、本来払う必要のない費用まで請求され、敷金を大幅に超える金額を負担するリスクが高まります。

「恥ずかしい」「怒られたくない」「費用が怖い」という気持ちは誰もが抱きます。しかし、その不安は行動することでほとんど解消できます。専門業者は守秘義務を厳守し、近隣に配慮した作業を徹底しています。無料見積もりを取るだけでも、具体的な費用感が見え、選択肢が明確になります。

当社では、退去前の状況確認から最適な清掃プラン、立会い後のトラブル相談まで、幅広く対応しています。年中無休・24時間相談可能で、即日対応も可能です。分割払いや後払いにも対応しているため、「今すぐまとまったお金が用意できない」という方も安心してご相談いただけます。

まずは現状を整理するだけでも、不安は大きく軽減されます。LINEなら写真を送るだけで状況をお伝えいただけますし、メールならご家族と共有しながら落ち着いて相談できます。退去費用の不安を一人で抱え込まず、専門家と一緒に最適な解決策を見つけませんか？