投稿日：2026.06.08

まず結論：大家がゴミ屋敷を「強制撤去」する前に知っておくべきこと

所有する物件が入居者によってゴミ屋敷化してしまい、「もう強制的に撤去したい」と感じている大家さん・管理会社の方は少なくありません。連絡もつかない、退去にも応じない、近隣からの苦情も増えている——そんな状況では、一刻も早く部屋を元に戻したいと考えるのは当然です。

ただ、ここで最初に押さえておきたい大事な結論があります。それは、大家であっても、入居者の荷物やゴミを自分の判断で勝手に運び出して処分することは原則できない、ということです。たとえ家賃滞納や契約違反があっても、勝手に鍵を交換したり荷物を処分したりすると、逆に大家側が責任を問われてしまう可能性があります。

では、どうすれば合法的に物件を取り戻せるのか。検索した方がまず知りたいこの「着地点」を、最初にはっきりさせておきます。

大家が自分の判断で勝手に撤去するのは原則NG

ゴミ屋敷状態であっても、室内にある物には入居者本人の所有権があります。第三者から見て「明らかにゴミ」に見えても、本人にとっては財産である可能性があり、法律上は勝手に処分できません。感情に任せた実力行使は、後で大きなトラブルに発展しやすい行為だと考えておきましょう。

合法的に進めるなら「行政」と「裁判所」の2ルートがある

大家が合法的にゴミ屋敷を片付け、物件を取り戻すための主なルートは、大きく分けて次の2つです。

行政ルート	自治体のゴミ屋敷条例にもとづく指導・勧告・命令、最終手段としての行政代執行。主に「近隣の生活環境への悪影響」を解消する仕組み。
裁判所ルート	賃貸借契約の解除→建物明渡請求訴訟→強制執行という流れ。大家が入居者に退去・明渡しを求める正攻法。

この2つの違いを理解しておくと、自分の状況でどちらを軸に動くべきかが見えてきます。次章から、それぞれをわかりやすく解説していきます。

なぜ大家は勝手にゴミ屋敷を強制撤去できないのか（自力救済の禁止）

「自分の所有物件なのに、なぜ勝手に片付けられないの？」と感じる方も多いはずです。その背景には自力救済の禁止という考え方があります。

家賃滞納や契約違反があっても実力行使はできない

自力救済とは、裁判所などの正式な手続きを経ずに、自分の力で権利を実現しようとする行為のことです。日本ではこれが原則として認められていません。具体的には、入居者の同意なく鍵を交換する／荷物を運び出す／勝手に処分するといった行為が該当します。

過去の裁判例でも、契約終了後であっても大家が無断で荷物を持ち出して処分する行為は違法な自力救済と判断され、大家側が損害賠償責任を負ったケースがあります。「契約書に勝手に処分してよいと書いてあるから大丈夫」と考えるのも危険で、そうした特約自体が無効と判断されることもあります。

勝手に処分すると逆に大家が損害賠償を負うリスク

良かれと思って片付けたつもりが、入居者から「大事な物を捨てられた」と主張され、損害賠償を請求される——これは大家にとって最悪のパターンです。ゴミ屋敷問題で大家が不利な立場に追い込まれる原因の多くは、この焦りからの実力行使にあります。まずは「やってはいけないこと」をしっかり線引きしておくことが、結果的に最短・最安での解決につながります。

行政代執行とは？ゴミ屋敷条例と大家の関係をわかりやすく

ニュースなどで耳にする「行政代執行」。ゴミ屋敷の強制撤去を語るうえで欠かせないキーワードですが、内容を正確に理解している方は意外と多くありません。

行政代執行が行われるまでの流れ（指導→勧告→命令→代執行）

行政代執行とは、自治体が条例にもとづき、本来やるべき本人に代わってゴミの撤去などを強制的に行う制度です。多くの自治体が独自の「ゴミ屋敷条例」を整備しており、行政代執行法を根拠に運用されています。ただし、いきなり撤去されるわけではなく、段階を踏むのが大きな特徴です。

① 調査・指導	近隣からの相談などをきっかけに自治体が状況を確認し、本人へ改善を促す段階。
② 勧告	指導に応じない場合、文書などで改善を強く求める段階。
③ 命令	勧告にも従わない場合に出される、改善を義務づける行政処分。
④ 行政代執行	命令にも応じず、他に手段がないと判断された場合の最終手段。自治体が代わりに撤去を実施。

このように、行政代執行はあくまで最終手段です。条件は非常に厳しく、ハードルが高いため、件数自体も限定的なのが現状です。「行政に言えばすぐ片付けてもらえる」と期待しすぎると、思うように進まず時間だけが過ぎてしまうことがあります。

費用は誰が負担する？大家が知っておきたい注意点

行政代執行にかかった費用は、原則として原因者（本人）に請求されます。さらに注意したいのは、撤去対象が「建物そのものの管理不全」など物件側の問題と判断された場合、所有者である大家に矛先が向く可能性もある点です。自治体が手配する作業はコスト削減の工夫がされにくく、結果的に高額になりやすい傾向もあります。行政任せにするより、大家側が主体的に動いたほうが、費用面でもスピード面でもコントロールしやすいケースが多いのです。

入居者を合法的に退去・撤去させる正しい手順

入居者がゴミ屋敷化させているケースで、大家が現実的に取るべき正攻法が「裁判所ルート」です。手順を理解しておけば、感情的にならず冷静に進められます。

証拠保全から建物明渡請求訴訟・強制執行までの流れ

大まかな流れは次のとおりです。順番を飛ばさないことが、後のトラブル防止につながります。

1. 証拠保全	室内の状態を写真・動画で記録し、近隣からの苦情なども書面で残す。
2. 注意・改善要求	口頭や書面で改善を求め、それでも変わらなければ内容証明郵便で催告する。
3. 契約解除	改善されない場合、契約違反を理由に賃貸借契約を解除する。
4. 明渡請求訴訟	退去に応じなければ、裁判所に建物明渡請求訴訟を提起する。
5. 強制執行	判決を得たうえで、裁判所の執行官による強制執行で退去・搬出を実施する。

ポイントは、最後の強制執行は裁判所の執行官が主体で行うという点です。大家が自分でやるのではなく、正式な手続きを踏むからこそ合法的に撤去できるのです。なお、この流れ全体には8〜12か月程度かかることも珍しくなく、弁護士への相談も視野に入れておくと安心です。

期限から逆算する対応スケジュールの考え方

「次の入居者を入れたい」「売却の予定がある」など、明確な期限がある場合は、ゴールから逆算してスケジュールを組むことが重要です。訴訟・強制執行には時間がかかるため、早めに動き出すほど選択肢が広がります。逆に期限が迫っている場合は、訴訟と並行して、退去後・明渡し後の清掃をどう進めるかを先に検討しておくとスムーズです。

ゴミ屋敷の強制撤去・清掃にかかる費用の目安

手続きと並んで気になるのが費用です。ここでは、退去・明渡し後に必要となる清掃・撤去費用の目安を紹介します。なお、料金はあくまで目安であり、状態によって大きく変動するため、最終的には現地での見積もりが前提となります。

間取り・状態別の費用イメージ

1K・1R	床の半分程度：3万円〜6万円 床がほぼ見えない：8万円〜15万円
1LDK・2DK	床の半分程度：7万円〜12万円 床がほぼ見えない：15万円〜30万円
2LDK以上	床の半分程度：20万円〜40万円 床がほぼ見えない：50万円〜100万円

上記は一般的な目安です。におい・水回りの汚損・床下まで及ぶダメージなどがあると、原状回復の範囲が広がり費用も変わってきます。

費用が膨らみやすい要因をチェック

ゴミの量と質	生ゴミや液体類が多いと、消臭・害虫対応が加わり費用が上がりやすい。
原状回復の範囲	床・壁の張り替えなどリフォームが必要になると別途費用がかかる。
搬出のしにくさ	エレベーターなし・道が狭いなど搬出条件が悪いと作業負担が増える。
緊急性	即日・夜間など急ぎの対応は、通常より費用が変動する場合がある。

費用の不安があると、つい先延ばしにしがちです。ですが、状況は放置するほど悪化し、費用も上がりやすくなります。「いくらかかるか分からないから踏み出せない」という方こそ、まずは状況を伝えて目安を聞いてみるのが安心への近道です。当社では分割払い・後払いにも対応しており、見積もり以降の追加料金はいただかない明朗会計を徹底しています。費用面が気がかりな段階でも、相談だけで構いませんので気軽にお声がけください。

大家がやってはいけないNG行動と、トラブルを防ぐ準備

ここまでで、合法的な進め方の全体像が見えてきたはずです。次は、後悔につながりやすい行動と、逆に進行を有利にする準備を押さえておきましょう。

後悔につながりやすい3つのNG行動

勝手に鍵交換	入居者を締め出す行為は自力救済にあたり、違法と判断されやすい。
無断で荷物を処分	所有権のある物を捨てると、損害賠償を請求されるリスクがある。
感情的な督促	強い口調での退去要求はトラブルを悪化させ、解決を遠ざける。

訴訟・見積もりに効く室内の記録の残し方

後の手続きをスムーズにするには、記録の残し方が大きく効いてきます。撮影のコツは次のとおりです。

まず玄関から各部屋へ、入った順に全体→部分の順で撮影します。日付が分かる形で残し、ゴミの高さや床の見え方など状態が伝わる角度を意識しましょう。動画なら、ゆっくり室内を一周する15秒程度のものを複数本撮っておくと、後の見積もりや状況説明に役立ちます。こうした記録は、訴訟での証拠としても、業者へ正確な見積もりを依頼する材料としても価値があります。

とはいえ、何をどこまで準備すればいいか判断に迷うこともあるはずです。当社には大家さん・管理会社からのご相談が数多く寄せられており、状況に応じて「次に何をすべきか」を一緒に整理できます。手続きの進め方や記録の残し方も含め、迷った時点でご連絡いただければ、無理な営業はせずに整理のお手伝いをします。

退去・明渡し後のゴミ屋敷清掃を専門業者に任せるという選択

合法的な手続きで明渡しまで進んだ後、最後に立ちはだかるのが大量のゴミの撤去と原状回復です。ここは専門業者の出番です。

大家からのご相談で多い状況パターン

当社に寄せられる大家・管理会社からのご相談は、おおむね次のように分かれます。

連絡が取れない	入居者と連絡がつかず、室内の状況も分からないまま困っているケース。
退去後に発覚	退去後に部屋を確認したらゴミ屋敷化していた、というケース。
明渡し直後	裁判所の手続きを終え、残されたゴミの撤去・原状回復を急ぎたいケース。

いずれのパターンでも、現場では量・におい・水回りや床下までの汚損など、思った以上に作業が及ぶことが少なくありません。だからこそ、ゴミ屋敷清掃の実績が豊富な業者を選ぶことが大切です。

業者に依頼するときに確認しておきたいこと

依頼時は、作業範囲（どこまでやるか）を明確にし、追加料金が発生する条件、日程変更やキャンセルの扱い、撮影・記録の同意の取り方などを事前に確認しておくと安心です。当社は年中無休・24時間の相談に対応し、即日や夜間・深夜の対応も状況に応じて可能です。女性スタッフも在籍しているため、相談しづらいと感じる内容でも話しやすい体制を整えています。

同じトラブルを繰り返さないための再発防止と管理の工夫

せっかく物件を取り戻しても、同じ問題が再発しては意味がありません。最後に、予防の視点を押さえておきましょう。

入居後にできる早期発見の仕組み

ゴミ屋敷は早期発見ほど被害も費用も小さく抑えられます。定期的な建物点検や共用部のチェック、近隣からの声に耳を傾ける体制づくりが有効です。「におい」「ベランダの状態」「ゴミ出しの様子」などは、室内に入らなくても気づける早期サインになります。

契約・運用面でできる予防策

契約段階で、室内の衛生状態の維持や定期点検への協力を取り決めておくこと、緊急時の連絡先や保証人の情報を最新に保っておくことも、いざという時の動きやすさにつながります。日常的な管理体制と入居者との良好な関係づくりが、結局はゴミ屋敷化の一番の予防策になります。

まとめ

大家がゴミ屋敷を「強制撤去」したいと思っても、自分の判断で勝手に荷物を処分することは原則できません。合法的に進めるには、自治体のゴミ屋敷条例にもとづく行政ルート（行政代執行は最終手段）と、契約解除から建物明渡請求訴訟・強制執行へ進む裁判所ルートがあり、いずれも正式な手続きを踏むことが大前提です。焦って実力行使に出ると、かえって大家側が不利になるため注意しましょう。

そして明渡し後に残るゴミの撤去・原状回復は、ゴミ屋敷清掃に特化した専門業者に任せるのが現実的です。費用は状態によって変動するため断定はできませんが、目安をつかむためにもまずは相談から始めるのが安心です。当社は全国対応で、分割払い・後払い、見積もり以降の追加料金なしの明朗会計に対応しています。「自分のケースでも対応してもらえるだろうか」と迷っている段階でも問題ありません。状況を聞かせていただければ、最適な進め方を一緒に考えます。下記からお気軽にご相談ください。

【よくある質問】